|
Bez zapoznania się z umową najmu, odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna.
Nie napisał Pan, ile wynoszą opóźnienia najemcy jeśli chodzi o zapłatę czynszu. Artykuł 672 kodeksu cywilnego stanowi, że jeśli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może rozwiązać z nim umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Podkreślić w tym miejscu należy, że chodzi tu zarówno o dwa kolejne okresy następujące bezpośrednio jeden po drugim, jak też o sytuację, gdy suma zaległego czynszu za czas dłuższy jest równa należności za dwa pełne okresy płatności, niekoniecznie następujące po sobie. Zatem, jeśli na przykład najemca w pierwszym roku trwania umowy nie uiścił opłaty za jeden miesiąc, i po upływie paru miesięcy względnie regularnego uiszczania opłat znów się z płatnościami opóźnił, okresy te mogą zostać zsumowane. Wśród głosów glosatorów, pojawiają się również interpretacje dalej idące, mówiące chociażby, że „skoro umówiony czynsz najemca obowiązany był uiszczać do pierwszego dnia każdego miesiąca, to zapłata dokonana w dniu 4 października jest zwłoką w zapłacie czynszu ‘za jeden miesiąc’, konkretnie: za miesiąc październik; zapłata dokonana np. 4 listopada byłaby zwłoką ‘za dwa miesiące’ itd. Pojęcie zwłoki (opóźnienia) należy bowiem odnosić do terminu spełnienia świadczenia (‘do pierwszego dnia każdego miesiąca’), a nie do okresu, którego dotyczy zapłata (‘za miesiąc’)”.Użycie w przytaczanym na wstępie art.672 kodeksu cywilnego pojęcia „zwłoka” wskazuje na to, że nie dotyczy on sytuacji, gdy najemca zalega z płatnościami czynszu za dwa okresy płatności, jednak zaległość ta wynika z okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Zwłoką nie będzie zatem na przykład niezapłacenie przez najemcę czynszu z powodu nieodebrania go przez Państwa. Jeśli zaległości najemcy z tytułu opłat czynszowych są krótsze, spróbujmy innej drogi. Bezsprzecznie mamy tu do czynienia z umową najmu na czas oznaczony. Zapisy kodeksowe stanowią, że ‘jeśli czas trwania umowy najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.’ Proszę zatem przyjrzeć się uważnie zapisom w swojej umowie, czy jedną z wymienionych w niej okoliczności mogących stanowić podstawę do jej wypowiedzenia nie jest np. nieregularne, czy nieterminowe uiszczanie przez najemcę opłat czynszowych. Zgodnie bowiem z duchem doktryny, odchodzi się od interpretacji, jakoby wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony ‘z ważnych przyczyn’ było możliwe. Potwierdza to w swoim wyroku ze stycznia 2006r. sąd apelacyjny w Poznaniu, stojący na stanowisku, że „nie jest dopuszczalne wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony, jeśli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie”. Mając na uwadze powyższe należałoby stwierdzić, że jeśli najemca nie zalega z płatnościami z tytułu najmu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, a w umowie najmu nie ma jasno określonej przesłanki nieuiszczania czynszu w terminie jako wystarczającej do wypowiedzenia niniejszej umowy, takiej umowy wypowiedzieć nie można.
Na przyszłość mogę radzić jedynie, aby zawierając umowy na czas oznaczony z kolejnymi najemcami w sposób szczegółowy wyliczyć wszelkie okoliczności mogące być w sytuacji konfliktowej przesłankami umożliwiającymi wypowiedzenie takiej umowy przez strony.
Małgorzata Papaj JARTOM
<< powrót do listy artykułów
Kamila Branecka
Dyrektor ds. Sprzedaży i Najmu
|
