Analiza trendów stawek czynszowych w magazynach

Raport Jartom, lipiec 2008

Poniżej przedstawiamy unikalne, zebrane przez Jartom, w okresie ostatnich 9 lat dane ukazujące, jak zmieniała się wysokość czynszu w obiektach magazynowych i produkcyjnych na przestrzeni lat, od roku 2000 do dzisiaj na przykładzie aglomeracji warszawskiej.

Przedstawione wartości określają stawki czynszowe za metr kwadratowy powierzchni. Są to stawki netto, nie zawierają podatku VAT, ani opłat administracyjnych i eksploatacyjnych. Agencja Nieruchomości Jartom od 16 lat zajmuje się wynajmem i sprzedażą hal magazynowych i produkcyjnych.

Z przedstawionych na wykresie zależności widać, że zmiany wysokości czynszu w ostatnich latach mają przebieg zbliżony do sinusoidy. Obecnie znajdujemy się na szczycie fali wykresu. Najniższe stawki czynszowe można było płacić wynajmując magazyny w latach 2003 - 2006. Ostatnie dwa lata to systematyczny wzrost czynszów. Powoduje on zwiększenie zachęty dla deweloperów do budowy magazynów. Zwiększenie podaży obiektów powinno spowodować wyhamowanie wzrostu stawek, a nawet w przyszłości zmniejszanie czynszów za metr kwadratowy hali.

Od czego zależy cena i czynsz powierzchni magazynowych?

Czynsz jaki można uzyskać w nieruchomości magazynowej zależy głównie od standardu, a w mniejszej mierze od lokalizacji. Obiekty o podobnym standardzie mają praktycznie w danym mieście podobną cenę w całej aglomeracji. Jedynym wyjątkiem jest tu położenie małych obiektów bezpośrednio przy trasie szybkiego ruchu. Takie położenie potrafi wywindować czynsz, niezależnie od tego, czy nieruchomość znajduje się w odległości 5 czy 15 km od centrum, a ponadto nawet obiekty gorszego typu, ale znajdujące się przy trasie znajdują szybko swoich użytkowników. Niższych czynszów możemy się spodziewać w centrach dystrybucyjnych położonych poza aglomeracjami miejskimi, w odległości co najmniej 30 - 40 km od centrum miasta.
Decydując się na zakup hali musimy zdawać sobie sprawę, że na cenę oprócz standardu obiektu, znaczący wpływ będzie miał koszt gruntu. Wynika to z tego, że hale są ze swojej natury obiektami parterowymi, wielkowymiarowymi. Do tego dochodzi wymóg parkingów, podjazdów, placów manewrowych i postojowych. Wykorzystanie działki, w porównaniu np. z dwudziestopiętrowym biurowcem jest więc bardzo małe.

Pamiętajmy o kosztach dodatkowych

Opieranie się przy wyborze hali tylko na wysokości czynszu może okazać się dużym błędem. Popamiętać należy o opłatach administracyjnych i eksploatacyjnych. A te w różnych obiektach mogą mieć inną wysokość. Hale wykonane są w odmiennych technologiach, wyposażone w różnego typu, mniej lub bardziej energooszczędne urządzenia i w różny sposób zarządzane. Do typowych opłat dodatkowych należy proporcjonalne do wynajmowanej powierzchni pokrywanie kosztów podatku od nieruchomości, ochrony, sprzątania, konserwacji części wspólnych i zewnętrznych. Opłaty dodatkowe to koszt rzędu 1,5 Euro/mkw.
Ponadto na najemcy spoczywają koszty eksploatacyjne, czyli koszty ogrzewania, telekomunikacji, elektryczności, wywozu śmieci i opłaty za inne media. Szczególnie wydatki na ogrzewanie mogą być znaczącą pozycją w budżecie, a zależą nie tylko od wymagań najemcy związanych z oczekiwaną temperaturą, lecz także od ekonomiczności zamontowanych w budynku urządzeń i instalacji. Dlatego wynajmując powierzchnie w starszych budynkach, zyskując na niższym czynszu możemy stracić na wyższych opłatach eksploatacyjnych.


Stawki czynszu w halach produkcyjnych

Zgodnie z przedstawionymi poniżej danymi wynika, że średnio czynsz za halę produkcyjną jest tylko niewiele wyższy od czynszu za halę magazynową. Wynika to z tego, że przez wiele lat transformacji ustroju, polski przemysł lekki ograniczał się do konfekcjonowania, przepakowywania lub montażu elementów produkowanych w innych krajach. Dopiero w ostatnich latach wzrosło zapotrzebowanie na profesjonalne hale przemysłowe, zaopatrzone w ogrzewanie i oświetlenie przystosowane do precyzyjnej pracy ludzi, wyposażone w odpowiednie zasilanie energetyczne, gaz techniczny, wentylację mechaniczną i zaplecze socjalne. W większości hale przystosowywane są do konkretnej produkcji. Są one o co najmniej jedno euro za metr kwadratowy droższe od zwykłego magazynu.

Ciekawą propozycją jest powstający w okolicach Warszawy Maxima Industrial Park przygotowany do realizacji w nim nawet uciążliwej produkcji, takiej jak produkcja chemiczna – mówi Anna Głowacz z Agencji Jartom. Możliwa jest też działalność wytwarzająca duży poziom hałasu, dokuczliwych zapachów lub wymagająca pracy w nocy.


Stawki czynszu w biurach przy halach

Ciekawym rozwiązaniem dla firm handlowych i produkcyjnych jest wynajem powierzchni biurowej w bezpośrednim sąsiedztwie hali. Oprócz oczywistych korzyści wynikających z poprawy komunikacji, przedsiębiorstwo może znacznie zmniejszyć całkowite koszty najmu. Stawki czynszu za biura w budynkach biurowo-magazynowych mogą być nawet dwukrotnie niższe, za biuro o tym samym standardzie, niż w biurowcach w centrum miasta.


Informacje o autorze raportu

Autorem raportu jest Agencja Jartom (www.jartom.pl), wiodąca firma pośrednicząca na rynku nowoczesnych nieruchomości komercyjnych o charakterze magazynowym i przemysłowym. Jartom od 1992 specjalizuje się w doradztwie i pośrednictwie na rynku hal magazynowych i produkcyjnych w całej Polsce. Jartom wspomaga swoich klientów w negocjacjach cen i czynszów, a także kosztów dodatkowych związanych z transakcjami.